Suunnitelmallisuus ja ennakointi tuottavat tulosta taloyhtiön kiinteistön kunnossapidossa

Keväisin taloyhtiöt valitsevat yhtiökokouksessa hallituksensa. Uutena hallituksen jäsenenä moni asia on uutta ja opittavaa on paljon, mutta yhteistyössä hallituksen, isännöitsijän sekä asiantuntevien kumppaneiden kanssa taloyhtiön talous ja kunnossapito on sujuvaa ja onnistunutta.

Taloyhtiön hallituksen tehtävänä on valvoa kiinteistön kuntoa ja yhtiön taloudellista tilannetta. Hallitus toimii kiinteistön osakkaiden edustajana ja valmistelee yhtiökokousta varten hankkeet sekä toteuttaa ne kokouksissa tehtyjen päätöksien mukaisesti. Isännöitsijän tehtävänä on huolehtia taloyhtiön kunnossapidosta sekä sen eduista. Asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa hallituksen huolehtimaan kiinteistön ja rakennuksen hoidosta, järjestää taloyhtiön taloudellisen valvonnan, huolehtii osakkaiden ja asukkaiden tiedottamisesta, huolehtii hallinnosta ja yhtiön muusta toiminnasta.

Suunnitelmallisuudella kiinteistölle pitkä käyttöikä

”Suomen Rakennusinsinöörien Liiton Roti-raportin, Rakennetun omaisuuden tila 2019, mukaan kiinteistöjen kunnossapidon laiminlyönti maksaa vuosittain 3,4 – 5,7 miljardia euroa. Rakennuksien ylläpitoa on hyvä lähestyä suunnitelmallisesti ja asiantuntijoiden avulla. Sanoisinkin, että kiinteistön korjaustarpeiden ennakointi ja ajan tasalla olevat tiedot kiinteistön kunnosta ovat taloudellisen ja suunnitelmallisen kiinteistönpidon a ja o,” summaa Raksystemsin Kuntotutkimukset-osaston johtaja Jari Marttinen.

Asiantuntijoiden säännöllisesti laatimat selvitykset kiinteistön eri osa-alueista ovat avainasemassa rakennetun ympäristön huollossa, hoidossa ja kunnossapidossa. Kiinteistön pitkä käyttöikä edellyttää suunnitelmallista kunnossapitoa ja ennaltaehkäisevää korjaamista sekä korjaushankkeiden ennakointia.

Hallituksen tärkeimmät työkalut – kuntoarvio ja pitkän tähtäimen suunnitelma eli PTS

Kuntoarvion tarkoituksena on selvittää taloyhtiön rakenteiden ja järjestelmien kunto tulevien korjaustarpeiden määrittämiseksi. Kuntoarvioon sisältyvä 10 vuoden Pitkän Tähtäimen Suunnitelma, PTS, kertoo korjausten ajoittumisesta ja kustannustasosta. Kuntoarvio toimii myös pohjana taloyhtiön pakolliselle kunnossapitotarvesuunnitelmalle. Arvion tekee kolmihenkinen asiantuntijaryhmä, joka tarkastaa kiinteistön piha-alueet, rakennukset, yhteiset ja tekniset tilat sekä käyttötilat.

Kuntoarvioraportissa esitetään muun muassa kiireellistä korjausta vaativat viat, laajat uusimis- ja parannustarpeet, tiedossa olevat vauriot tai epäilykset niistä sekä turvallisuus- ja terveellisyysriskit.

PTS toimii taloyhtiön 10 vuoden suunnitelmana. Se kertoo korjausten ajoittumisesta ja kustannustasosta. Kustannusennusteet ovat suuntaa antavia ennusteita taloyhtiön hallituksen suunnittelun ja budjetoinnin avuksi ja lähtötiedoiksi. PTS:sta selviää myös tarvittavat lisätutkimukset kustannusennusteineen.

Kiinteistökartturilla helpotusta taloyhtiön arkeen

Olemme tuomassa loppukevään 2019 aikana markkinoille uuden palvelun kiinteistön ennakoivaan ylläpitoon, Kiinteistökartturin, joka on työkalu taloyhtiön hallitukselle ja isännöitsijälle. Se helpottaa kiinteistön kunnossapitoa niputtamalla tiedot korjaushankkeista ja niiden suunnitelmista budjetteineen yhteen paikkaan. Samalla palvelu mahdollistaa korjaushankkeiden vastikevaikutuksen seurannan. Mikä parasta, taloyhtiön tärkeät dokumentit ja tarjouspyynnöt voidaan tallettaa yhteen paikkaan.

Ota kiinteistö haltuun koko sen elinkaaren ajan

Rakennuksen ikä vaikuttaa kiinteistössä tehtäviin toimenpiteisiin. Alla olevan kuvan mukaisesti suositeltavat kartoitukset ovat seuraavanlaisia:

• 0-2 vuotta
  • Vuositarkastuksen ennakkotarkastus.
• 7 vuotta
  • Kuntoarvio ja Pitkän Tähtäimen Suunnitelma, PTS.
• 7-10 vuotta
  • Reklamaatioaika, 10-vuotistarkastus ja energiatodistus.
• 15-20 vuotta
  • Märkätilojen kosteuskartoitus.
• 25-30 vuotta
  • Julkisivut, vesikatto, parvekkeet ja ikkunat.
• 40-50 vuotta
  • LVIS- ja asbestikartoitus.