Taloyhtiön kunnossapidossa kaikki lähtee kuntoarviosta
Suunnitelmallisuus ja pitkäjänteisyys taloyhtiön kunnossapidossa ovat kaiken a ja o. Jotta suunnitelmallinen toiminta saavutetaan, kiinteistön kunnosta on oltava perillä. Kuntoarvio on oikea työkalu ottaa selvää rakennuksen senhetkisestä kunnosta. Erilaisilla pintaa syvemmälle menevillä tutkimuksilla saadaan tarvittaessa yksityiskohtaisempaa tietoa rakenteiden tilasta.
Kunnossapitosuunnitelmaehdotus luo raamit tekemiselle
Kunnossapitosuunnitelmaehdotus eli PTS-ehdotus on perusta lain edellyttämälle suunnitelmalle taloyhtiön kunnossapidossa. Vuonna 2010 voimaan tulleessa asunto-osakeyhtiölaissa velvoitetaan taloyhtiön hallitus esittämään yhtiökokoukselle selvitys taloyhtiön tulevista korjaustoimenpiteistä.
Suunnitelmaehdotus tehdään kuntoarvion pohjalta. Kunnossapitosuunnitelmaehdotuksesta löytyy kustannusarviot tarpeellisiksi havaituille toimenpiteille ja suositellut ajankohdat niiden toteutukselle. Hankkeiden kilpailutus ja lopullinen toteutusajankohta täsmentää kustannuksien määrää.
Taloyhtiön strategia luodaan yhdessä asukkaiden kanssa
Taloyhtiön kannattaa luoda oma strategia kiinteistön kunnossapidolle. Suunnitelmien ja tavoitteiden asetanta selkeyttää tekemistä ja vapauttaa aikaa ad hoc -työskentelystä. Strategia vastaa asukkaiden, osakkaiden ja kiinteistön tarpeita ja toiveita.
Kiinteistölle voi lähteä luomaan strategiaa asukkaille lähetettävän kyselylomakkeen avulla. Osallistamalla kiinteistönkäyttäjät suunnitteluun, haluttuun lopputulokseen ja tavoitteisiin päästään helpommin. Strategiatyö ei kuulu vain taloyhtiön hallitukselle, se on yhdessä tehtävä kokonaisuus, josta päätetään yhtiökokouksessa.
Kunnossapitostrategioita on monenlaisia, se voi tähdätä asuinmukavuuden nostamiseen, vain välttämättömien korjaustoimenpiteiden tekemiseen tai vaikkapa kiinteistön loppuun käyttämiseen. Loppuun käytöllä tarkoitetaan sitä, että kiinteistö kulutetaan loppuun ja se on tarkoitus purkaa, jonka jälkeen tilalle rakennetaan uusi.
Strategisena tavoitteena voi olla myös suurien remonttien niputtaminen yhteen. Tällaisissa tilanteissa on hyvä varautua taloudelliseen puoleen huolella. Isot saneeraukset tietävät suuria kustannuksia, jolloin taloyhtiön taloudellisen tilanteen tulee olla sellainen, jolla se pystyy saamaan tarvittavat vakuudet ja rahoituksen saneerauksille. Vaihtoehtoisesti tuleviin remontteihin on varauduttava etukäteen ja vastikkeita on nostettava suunnitelmallisesti.
Kiinteistön ylläpidon tärkeyteen on herätty viime aikoina
Viime vuosikymmenten aikana kiinteistönpito on muuttunut parempaan suuntaan. Ennen vallalla olleesta, Kaikki osaa tehdä kaikkea ja aina taloyhtiöstä löytyy rakennusalan ammattilainen -asenteesta, harvoin enää kuulee.
”Nykyään asioita halutaan ostaa palveluna ja asioiden ulkoistaminen ammattilaisille nähdään hyödyllisenä. Myös tekniikan ja digitalisaation hyödyntäminen osana kiinteistön kunnossapitoa ja saneerauksia, on tullut arkipäiväisemmäksi”, Jari Marttinen, kuntotutkimuksien osastonjohtaja, painottaa.
Kiinteistökartturi on suunniteltu tuomaan helpotusta taloyhtiön arkeen
Raksystemsin kehittämä Kiinteistökartturi on sähköinen palvelu, joka helpottaa taloyhtiön hallituksen suunnittelutyötä. Alustan avulla taloyhtiön on helppo suunnitella, aikatauluttaa ja toteuttaa isojakin remontteja. Kiinteistökartturissa voi esimerkiksi tehdä laskelmia vastikkeiden muutoksista peilaten tulevien remonttien arvioituihin kustannuksiin, aikatauluttaa hankkeita sekä säilyttää saatuja tarjouksia ja tehtyjä suunnitelmia.
Alusta säilyttää sinne säilötyn tiedon tehdyistä kuntoarvioista lähtien, ja tulevat isännöitsijät ja hallituslaiset pääsevät tietoihin käsiksi, jolloin tietokatkoksilta vältytään ihmisten vaihtuessa. Näin myös tiedolla johtaminen toteutuu, kun päätöksiä ei tarvitse perustaa mututuntumaan.
Miten lähteä liikkeelle taloyhtiössä, jos suunnitelmallisuus tai strategia puuttuu?
Miten sitten kannattaa toimia, mikäli taloyhtiössäsi kunnossapitoa ei ole toteutettu suunnitelmallisesti tai, jos strategiaa ei vielä ole? Kannattaa lähteä liikkeelle kuntoarviosta, sen perusteella päätöksiä ja suunnitelmia on helpompi toteuttaa. Pitkän Tähtäimen Suunnitelma tehdään myös kuntoarvion perusteella.
Kun kuntoarvio on tehty, hallituksen johdolla voidaan lähteä luomaan kunnossapitostrategiaa taloyhtiölle. Uusissa taloyhtiöissä ensimmäinen kuntoarvio kannattaa ajoittaa aikaan, jolloin kiinteistölle tulee 10 vuotta ikää.
Strategiaa voi lähteä luomaan määrittämällä lähtökohdat asukkaille tehtävän kyselyn muodossa. Kun kaikkien tarpeet ja toiveet on kartoitettu, yhtiökokouksessa voidaan päättää päälinjat, joiden mukaan edetään.
