Kuntotarkastus, kuntoarvio ja kuntotutkimus – Miten valita oikea tutkimus?
Kotiin ja sen kuntoon tulisi aina syventyä huolella, jotta siihen sijoitetut eurot eivät valu hukkaan vaan mieluiten pääsevät kasvamaan korkoa. Toisaalta myös oma ja perheen terveys ovat rahassa mittaamattomia elämänlaatuun vaikuttavia tekijöitä, joten kysymys onkin pikemminkin siinä, että miten ja milloin kodin kuntoa on hyvä tarkastella.
Milloin tilata kuntotarkastus, kuntoarvio tai kuntotutkimus? Mitä ero niillä on, ja riittäisikö pelkkä kosteuskartoitus?
Asuntokaupan yhteydessä kuntotarkastus vai kosteuskartoitus?
Asuntokaupan yhteydessä on tärkeää, että kaupan osapuolet ovat tietoisia kaupan kohteen rakennusteknisestä kunnosta. Tästä syystä omakoti- ja erillistaloihin sekä pari- ja rivitaloasuntoihin suositellaan aina alalla hyväksytyn KH 90-00394 Suoritusohjeen mukaisesti suoritettua Asuntokaupan kuntotarkastusta.
Jo Hyvässä Välitystavassa mainitaan, että välitysliikkeen on suositeltava Asuntokaupan kuntotarkastusta, joka tehdään asuntojen kuntotarkastuksesta laadittujen LVI- ja KH-kortistojen ohjeiden mukaan. Kuntotarkastus on suositeltavaa tilata jo hyvissä ajoin myyntiprosessin alkuvaiheessa.
Aistinvaraisen kuntotarkastuksen tarkoituksena on vähentää tyytymättömyyden tai riidan riskiä, joka aiheutuu kaupan jälkeen kohteesta mahdollisesti löytyvistä vioista, virheistä tai vaurioista. Puolueettomalla tutkimuksella selviävät myös korjaustarpeet, vaurio-, terveys- ja käyttöturvallisuusriskit sekä niihin liittyvät toimenpide-ehdotukset.
Kuntotarkastukseen sisältyy pienimuotoisia avauksia esimerkiksi riskirakenteisiin. Tehtyjen havaintojen perusteella kuntotarkastuksella suositellaan usein myös jatkotutkimuksia, jotka ovat yleensä kuntotutkimuksia johonkin rakenneosaan, kuten valesokkeliin tai muuhun riskirakenteeseen.
Kerrostalohuoneistoon sen sijaan riittää asuntokaupan yhteydessä märkätilaan tehty kosteuskartoitus.
Kuntoarvio tehdään isojen kiinteistöjen kiinteistönpidon pohjaksi
Kuntoarvion avulla selvitetään isojen kiinteistöjen, kuten kerrostalo- ja rivitaloyhtiöiden, rakenteiden ja järjestelmien kunto tulevien korjaustarpeiden ja kustannusten määrittämiseksi.
Kuntoarviointi tehdään kiinteistölle rakennustekniikan, LVIA- ja sähkötekniikan osalta. Kiinteistöjen kuntoarviot suoritetaan liike- ja palvelurakennusten KH 90-00500- ja KH 90-00501- sekä asuinrakennusten RT 103002-, RT 103003- ja RT 103098- kuntoarviointiohjeiden mukaisesti kolmihenkisen asiantuntijaryhmän voimin.
Kuntoarviotiimi laatii arvioinnin perusteella taloyhtiön hallitukselle erinomaisen työvälineen – kuntoarvioraportin sekä 10 vuoden pitkän tähtäimen suunnitelman (PTS). PTS kertoo korjausten ajoittumisesta, kiireellisyydestä sekä kustannustasosta, ja se auttaa yhdessä kuntoarvioraportin kanssa taloyhtiötä taloudelliseen kiinteistönpitoon.
Kuntoarviot eivät sisällä rakenteenavauksia, eikä jokaisessa asunnossa käydä, ellei niin erikseen sovita. Kuntoarvio on pistokokeenomainen havainnointi yleisesti koko kiinteistöstä, esimerkiksi kerrostaloyhtiöstä.
Kuntotutkimus selvittää rakenteen tai osan kuntoa
Kun kohdetta halutaan tutkia tarkemmin, tarvitaan kuntotutkimus. Rajatun rakennuksen osan kuntotutkimuksen tarkoituksena on varmistua rakennusten kriittisten osien kunnosta. Toisaalta se antaa myös tietoa korjaussuunnittelua ja oikeiden korjausmenetelmien valintaa varten.
Kuntotutkimuksia voidaan tehdä esimerkiksi putkistoille, sähköjärjestelmille, parvekkeille, vesikatoille sekä ilmanvaihdolle. Myös asbestikartoitukset ovat kuntotutkimuksia.
Kuntotutkimuksissa voidaan samaan rakenteeseen, rakenneosaan tai tilaan tehdä useampia avauksia. Usein tutkimukset sisältävät myös materiaalinäytteiden ottamisen. Tutkimustavat vaihtelevat suuresti sen mukaan, mikä on tutkimuksen kohteena, esimerkiksi ilma, rakenne tms.
Tarkat, eri rakenneosille kohdennetut kuntotutkimukset ovat tärkeitä, jotta vaurioiden todelliset syyt löydetään. Kuntotutkimuksissa selvitetään vaurioiden syiden lisäksi myös niiden korjaustavat sekä oikea ajankohta korjauksille ja korjauksien laajuus.
Nämä asiat on hyvä selvittää, jotta kiinteistön omistajalta säästyy rahaa ja aikaa korjaustöissä. Ilman tutkimuksia ei voi korjaussuunnittelua tehdä oikein, ja riskinä onkin se, että korjaukset tehdään väärin ja ne menevät hukkaan.
