Taloyhtiön hallituksen jäsen, mitä sinun tulee tietää kunnossapidosta?

Taloyhtiön hallituksen jäsen omaa tiettyjä vastuita. Hänellä tulee olla selkeä kuva kiinteistön kunnossapidosta, sen vastuista ja tulevista remonteista. Ammattilainen kannattaa ottaa jo alussa mukaan tukemaan tulevien vuosien kunnossapitoa.

Taloyhtiön hallituksen vastuu kunnossapidosta

Hallituksen lainmukainen rooli on huolehtia taloyhtiön hallinnasta, toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä sekä kiinteistön ja rakennusten ylläpidosta. Asunto-osakeyhtiölaissa sanotaan, että taloyhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Osakkeenomistaja vastaa vain osakehuoneiston sisäosista.

Hallituksella on taloyhtiön asioiden yleinen hoitovelvollisuus sekä vastuu huolehtia yhtiön hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Taloyhtiön hallitus ei kuitenkaan saa tehdä yksin päätöksiä, jotka vaikuttavat ratkaisevasti asumiseen tai asumiskustannuksiin, esimerkiksi liittyen suuriin peruskorjaushankkeisiin. Suuremmat päätökset tehdään aina yhtiökokouksessa, johon osallistuvat hallituksen jäsenet, isännöitsijä ja osakkaat.

Taloyhtiön hallituksen jäsen ei välttämättä ole asiantuntija. Hallituksen vastuun näkökulmasta kannattaa myös huomioida, ettei jäsenen tule tehdä päätöksiä, jotka vaativat sellaista asiantuntemusta, jota jäsenellä ei itsellään ole. Tällaisissa päätöksissä kannattaa siis nojautua asiantuntijan mielipiteeseen jo aikaisessa vaiheessa.

Kuntoarvio suunnittelun pohjana

Asunto-osakeyhtiölaki edellyttää, että taloyhtiön hallitus esittää vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa kirjallisen selvityksen yhtiön seuraavien viiden vuoden kunnossapitotarpeesta ja kustannusarviosta. Viiden vuoden kunnossapitotarpeen pohjana käytetään kuntoarviota sekä pitkän tähtäimen suunnitelmaa.

Kaiken pohjana toimii kuntoarvio, jossa selvitetään kiinteistön rakenteiden ja järjestelmien kunto.  Kuntoarvion avulla hallitus ja isännöitsijä saavat lähtötiedot sille, missä kunnossa kiinteistö on. Kuntoarvio ja sen yhteydessä tehtävä PTS, eli pitkän tähtäimen suunnitelma antavat arviot korjaustarpeista sekä hankkeiden aikataulusta, laajuudesta ja kuluista. Se on asiantuntijoiden näkemys, jonka mukaan kiinteistön kuntoa olisi tarkoitus ylläpitää ja huoltaa.

Kuntoarvio on tärkeä ennakoivan kunnossapidon työväline. Pitkällä aikavälillä saneeraukset voidaan tahdittaa teknisesti ja taloudellisesti järkevimmin, sillä yhdistelemällä säästetään aikaa ja rahaa. Kun remonttitarve on myös pitkälle tiedossa, ovat budjetointi, aikataulu, suunnittelu ja vaikutus osakkaiden vastikkeisiin selkeämmät. Pitkän aikavälin suunnittelu selkeyttää hallituksen toimintaa ja tuo myös asuntokauppoihin läpinäkyvyyttä.

Kuntotutkimuksien kautta korjaushankkeisiin

Kuntoarvioraportissa suositellaan usein jatkoa varten kuntotutkimuksia. Raportissa suositellut rakenteita avaavat kunto- ja jatkotutkimukset on erittäin tärkeää suorittaa, koska vasta kuntotutkimuksessa saadaan rakenteen tai teknisen järjestelmän todellinen kunto esille. Kun rakenteiden kunto on hyvin selvillä, voi suunnitella tarkemmin taloyhtiön kunnossapitoa ja tulevien korjaushankkeiden ajankohtia.

Hallitus edustaa aina osakkaitaan, ja yksi sen tärkeä tehtävä on selvittää, mitä osakkaat haluavat. Esimerkiksi asukaskyselyt auttavat selvittämään toiveita korjaushankkeisiin liittyen. Osallistamalla kiinteistön käyttäjät suunnitteluun, haluttuun lopputulokseen ja tavoitteisiin päästään helpommin.

Varsinaiset päätökset korjaushakkeiden toteutuksista tehdään yhtiökokouksissa. Näissä tehdään päätöksiä esimerkiksi projektinjohtoon ja urakoitsijaan liittyen. Taloyhtiön hallituksen jäsen osallistuu valmisteluihin ja hallituksen tehtävänä onkin valmistella asia sellaiseen kuntoon, että yhtiökokous voi tehdä siitä päätöksen ja varmistaa hankkeen toteutus päätöksen mukaan.