Taloyhtiön kuntoarvio taskussa, mitä nyt?

Pitkään erilaisissa taloyhtiön korjaushankkeissa projektipäällikkönä toimineena olen huomannut, että taloyhtiöt haluavat kunnossapitää kiinteistöään oikein, mutta työkalut ovat usein hieman hakusessa. Tämä on ymmärrettävää, sillä harva taloyhtiön hallitusjäsen hahmottaa mitä kiinteistössä kannattaa korjata ja missä järjestyksessä. Tässä kohtaa alan asiantuntijoiden pienikin apu säästää suuresti niin taloyhtiön kuin isännöitsijänkin hermoja rahallista hyötyä unohtamatta.

Kunnossapitotarveselvitys ja kuntoarvio

Taloyhtiöiden on vuodesta 2010 asti tullut Asunto-osakeyhtiölain mukaan laatia kunnossapitotarveselvitys. Selvitys on taloyhtiön laatima arvio kiinteistön kunnossapito- ja korjaustoimenpiteistä seuraaville viidelle vuodelle ja se tulee esittää kirjallisena varsinaisessa yhtiökokouksessa.

Kunnossapitotarveselvitys pohjautuu tyypillisesti rakennusalan ammattilaisten tekemään kuntoarvioon. Arvioinnin aikana kolmihenkinen asiantuntijaryhmä selvittää kiinteistön rakenteiden ja järjestelmien kunnon rakenne-, LVI- ja sähkötekniikan osalta. Arvioinnin pohjalta asiantuntijat muodostavat kiinteistölle pitkän tähtäimen suunnitelman eli PTS-ehdotuksen, johon kuuluu arvio tulevien kiinteistön korjausten ajoittumisesta, kiireellisyydestä ja kustannuksista.

Pidän hyvin tehtyä kuntoarviota yhtenä kaikkein tärkeimmistä taloyhtiön elämää ohjaavista dokumenteista. Se antaa realistisen käsityksen taloyhtiön tilasta ja hallitukselle mahdollisuudet tehdä oikeita päätösesityksiä tarvittavien toimenpiteiden osalta.

Mitä taloyhtiön tulee tehdä kuntoarvion jälkeen?

Kun taloyhtiön hallitus on saanut käsiinsä kuntoarvioraportin, on kunnossapitotarveselvityksen laadinta huomattavasti helpompaa. Epäselvyyksiä tässä vaiheessa aiheuttaa usein kuitenkin se, mitä kuntoarvion toimenpiteitä selvitykseen kannattaa kirjata ja missä järjestyksessä. Myös tehtäväjako on tyypillisesti hakusessa – kuka ottaa kantaa ja päättää?

Kuntoarviossa voidaan suositella samaan aikaan monia isoja korjaustoimenpiteitä, mutta mitä niistä kannattaa toteuttaa seuraavan viiden vuoden aikana? Entä mistä kannattaa aloittaa, jotta lisäkuluja ei synny? Entä kuka korjaustoimenpiteiden lajittelun tekee? Onko se taloyhtiön hallituksen, isännöitsijän vai jonkun muun tehtävä?

Tässä vaiheessa kokemukseni mukaan useissa taloyhtiöissä jäädään paikoilleen. Osa hallituksista ei halua esittää liian raskailta ja kalliilta tuntuvien korjaushankkeiden valmisteluiden aloittamista. Hallitusjäsenillä on myös tyypillisesti eriäviä näkemyksiä ja yhteisen linjan löytyminen vaatisi enemmän aikaa tai selvitystä. Isännöitsijät ammattinsa ja kokemuksensa puolesta kannustavat hallituksia valmisteluiden aloittamiseen, mutta se ei usein riitä.

Monelle hallitukselle olisi todella hyödyllistä pohtia asioita rauhassa ulkopuolisen asiantuntijan kanssa. Silloin hallitusjäsenten erilaiset näkemykset sparrattaisiin ammattilaisen kanssa ja kunnossapitotarveselvityksen merkitys taloyhtiön tulevaisuuden kannalta kirkastuisi.

Ammattilainen ohjaa oikeaan suuntaan

Järjestelmällisyys ja ennakointi ovat hyvän kiinteistönpidon reunaehtoja. Ne pitävät kiinteistön hyväkuntoisena eikä odottamattomia rakennuksen tai sen osien vaurioita pääse kehittymään. Näin taloyhtiö pystyy suunnittelemaan korjaushankkeiden rahoitusta etukäteen ja kiinteistönpidon aiheuttama taloudellinen kuorma jakaantuu tasaisesti eri vuosille, eikä taloyhtiön asukkaille tule kerralla maksettavaksi suuria summia.

Kokenut projektinjohtaja osaa ammattitaidollaan ohjata taloyhtiön oikeaan suuntaan heti kuntoarvion laatimisesta lähtien. Hän osaa niputtaa kuntoarvion korjaustoimenpiteet taloudellisesti ja teknisesti järkeviin kokonaisuuksiin, mutta ennen kaikkea varmistaa, että oikeita asioita tehdään oikeaan aikaan jokaisessa hankkeen vaiheessa.

Korjaushankkeille on erilaisia vaihtoehtoja ja korjausten tekemättä jättämisellä on seurauksia. Kaikkiin hankkeisiin liittyy valmisteluja, tutkimuksia ja selvityksiä. Näiden jälkeen hankesuunnittelu, jossa määritetään suunnittelu- ja toteutusvaihtoehdot. Kun asioita pohditaan realistisella, mutta silti vaihtoehtoja, syitä ja seurauksia avaavalla tavalla, löydetään varmasti jokaiselle taloyhtiölle sopiva tapa edetä.

Suosittelen siis lämpimästi olemaan yhteydessä jo siinä vaiheessa, kun taloyhtiösi saa kuntoarvioraportin käteensä! Apu on varmasti paikallaan erityisesti, kun kuntoarvioon ilmestyy maininta laajemmista korjaushankkeista.

Kirjoittaja: Jaakko Suomela

Suomelalla on yli 20 vuoden kokemus taloyhtiöiden korjaushankkeiden parissa toimimisesta, niin osakkaana, urakoitsijana kuin projektipäällikkönäkin.