Taloyhtiön vastuunjako tutuksi

Kuka maksaa, kun kylpyhuoneesta löytyy kosteutta? Entä kenen vastuulla on korjata rikkoutunut parvekelasi? Näihin kysymyksiin osakkeenomistaja törmää huomattavan usein ja harmillisen moni ei tiedä mitä näissä tilanteissa tulisi tehdä. Taloyhtiölle on annettu selkeät ohjeet vastuunjakoon, mutta se ei ole osakkeenomistajille selvästikään tuttu asia.

Laki määrää vastuut

Taloyhtiön vastuunjaossa määritetään mitkä asunnon rakenteiden, osien tai laitteiden kunnossapidosta ja korjauksesta kuuluvat osakkaan ja mitkä taloyhtiön vastuulle. Taloyhtiön kunnossapitovastuut perustuvat lakiin, mutta ne voidaan myös määrittää uudelleen taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvussa on määritetty tarkasti taloyhtiön ja osakkaan väliset kunnossapitovastuut. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että se maksaa, jolle asia lain mukaan kuuluu. Mikäli yhtiö kuitenkin haluaa vastuunjaon menevän eri tavalla kuin laissa on määritetty, se kirjataan taloyhtiön ’’sisäiseen lakiin’’ eli yhtiöjärjestykseen. Oman yhtiön käytäntö on hyvä tarkistaa aina ensimmäisenä yhtiöjärjestyksestä. Näin varmistetaan, että asuntoa ostaessa ei tule vastaan odottamattomia yllätyksiä.

Vastuunjaon pääsäännöt

Yleinen ohjenuora asunto-osakeyhtiölaissa on, että taloyhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Osakkeenomistaja vastaa osakehuoneiston sisäosien ja altaiden kunnossapidosta. Toisin kuin usein luullaan, huoneiston sisäosiin ei lasketa kuitenkaan kantavia rakenteita, niiden eristeitä tai teknisiä perusjärjestelmiä kuten lämmitys-, sähkö-, vesijohto- ja viemärijärjestelmiä, jotka kuuluvat taloyhtiön kunnossapitovastuulle.

Taloyhtiön piha-alueet ja niiden kunnossapito kuuluvat lain mukaan taloyhtiön vastuulle. Poikkeuksellisia tilanteita ovat osakkaiden rajatut piha-alueet, joiden kunnossapitovastuu riippuu yhtiöjärjestyksen sisällöstä. Jos yhtiöjärjestyksessä todetaan esimerkiksi, että huoneistoon kuuluu tietty piha-alue, vastaa osakkeenomistaja hallinnassaan olevan piha-alueen kunnossapidosta. Jos taas tällaista mainintaa ei yhtiöjärjestyksessä ole, kuuluu kunnossapitovastuu taloyhtiölle pois lukien normaali huolenpito- ja hoitovelvollisuus osakkeenomistajan käytössä olevasta alueesta, kuten nurmikonleikkuu ja istutusten hoito.

Tarkemmat erittelyt vastuista selviää Kiinteistöalan Kustannus Oy:n julkaisemasta Taloyhtiön vastuunjakotaulukosta.

Velvollisuudet ja vastuut remonteissa

Aina kun asunnossa tapahtuu isompia muutoksia, olivat ne sitten tahallisia tai tahattomia, on ne hyvä ilmoittaa taloyhtiölle. Näin vältytään ikäviltä yllätyksiltä, jotka voivat johtaa jopa koko taloyhtiön kattaviin, kalliisiin korjauksiin.

Korvausvastuun vahinkotapauksissa määrittelee asunto-osakeyhtiö- ja vahingonkorvauslaki. Ensisijaisesti kustannukset jakautuvat asunto-osakeyhtiölain kunnossapitovastuiden mukaisesti, mutta vastuu voi vaihtua vahingonkorvauslain aiheuttamisperiaatteen myötä. Aiheuttamisperiaatteen mukaan vastuu voi vaihtua taloyhtiöltä osakkaalle esimerkiksi selkeän vahingon aiheuttamisen tai törkeän huolimattomuuden takia. Vakuutus korvaa myös monia asioita, joten kiinteistö- ja kotivakuutuksen ehtoihin on hyvä tutustua.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistaja saa tehdä asunnossaan korjauksia tai muutostöitä, mikäli muutostyöt eivät aiheuta kohtuutonta haittaa yhtiölle tai naapureille. On myös syytä huomioida, että käytännössä lähes kaikesta muusta paitsi kevyestä pintaremontista kuten huoneiston maalauksesta tai tapetoinnista tulee ilmoittaa taloyhtiölle. Osakkaan tulee ilmoittaa kunnossapito- ja muutostöistä kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle jo reilusti ennen remontin aloittamista. Yhtiön isännöitsijällä ja hallituksella on myös oikeus valvoa, että remontti toteutetaan rakennusta vahingoittamatta ja hyvää rakennustapaa mukaillen. Remontin valvontaan suositellaan valitsemaan aina alan kokenut ammattilainen.

Raksystems tarjoaa osakasremontin valvontaa vuosien kokemuksella. On kaikkien edun mukaista, että osakehuoneiston kunnossapito- tai muutostyötä hoidetaan huolellisesti alusta loppuun. Laadukkaalla valvonnalla vähennetään tulevien vuosien korjauskustannuksia.