Kuntotarkastuksen tehtävänä on tuoda talon kunto tietoon puolueettomasti

Mediassa on viime aikoina kirjoitettu asuntokaupan kuntotarkastuksista, asuntokauppariidoista ja Maakaaren lakimuutoksesta. Keskustelu on tärkeä: me Raksystemsillä olemme koettaneet saada kuntotarkastusalalle yhteisiä pelisääntöjä ja toimineet asiantuntijoina asuntokauppariidoissa jo toistakymmentä vuotta.

Kokosin tähän keskeisiä näkemyksiämme Pohjoismaiden johtavana kiinteistöjen hyvinvoinnin asiantuntijaorganisaationa.

1. Kuntotarkastus on vihdoin saatava lainsäädännön piiriin. Ajamme tätä muutosta koko alan mutta myös asuntokaupan osapuolten vuoksi.
2. Myyntitilanteessa mahdollisimman aikaisessa vaiheessa tehty puolueeton kuntotarkastus ehkäisee yllätyksiä ja asuntokauppariitoja.
3. Ostajalla on velvollisuus ottaa selvää kohteesta ennen asuntokauppaa mutta oikeuskäytäntöjen perusteella enenevässä määrin velvollisuus myös ymmärtää faktoja. Vuosikymmeniä vanha koti ei ole vastavalmistunutta vastaava, vaan siinä on todennäköisesti aina enemmän korjattavaa ja huollettavaa.

 Kuntotarkastus on saatava lainsäädännön pariin

Me Raksystemsillä olemme olleet mukana luomassa alalle 2000-luvun taitteessa muun muassa ympäristöministeriön ja Kuluttajaviraston kanssa Yhteistä Toimintamallia (YTM). Se luotiin yhtenäistämään ja selkeyttämään asuntokaupan kuntotarkastusta. Tätä ennen palvelua ei ollut säädetty millään laatustandardeilla.

Yhteisessä Toimintamallissa kuntotarkastuksia tekevät yritykset sitoutuvat noudattamaan Asuntokaupan Kuntotarkastajan (AKK) Suoritusohjetta KH-90-00394.

Noudattaminen tarkoittaa, että kuntotarkastus suoritetaan ja raportti laaditaan KH-kortin asettamien standardien mukaisesti. Suoritusohjeessa määritellään tarkasti esimerkiksi kuntotarkastuksen tavoitteet, sisältö ja laajuus sekä tarkastuksen aikana tehtävät mittaukset, raportointi ja tarkastajan vastuu.

Vuonna 2018 alkaneessa Kunto-hankkeessa jatkoimme osaltamme alan laadunvarmistusta. Hankkeen tarkoituksena oli yhtenäistää kuntotarkastus- ja kuntoarvioalaa.

Projektilla haluttiin saada kuntotarkastajille pätevyydet kohdilleen ja tarkemmin määriteltyä, jotta epäluotettavat tekijät saataisiin siivottua alalta pois. Kunto-hankkeesta voi lukea lisää sen loppuraportista.

Viranomaisten valvonnalla saisi varmistettua, että toimijat alalla tekevät töitä yhteisten sääntöjen ja Suoritusohjeen mukaisesti. Näin alan maine pysyisi puhtaampana ja läpinäkyvämpänä myös kuluttajille.

Vaikka vuosikymmenten aikana alaa ei ole saatu lainsäädännön piiriin, katsomme toiveikkain mielin kohti tulevaa vaalikautta. Nykyinen eduskunta ei viime vuosien kiireiltään asiaa ehtinyt ottaa käsittelyyn, mutta toivomme, että seuraavalla kaudella näin kävisi.

Tällä välin jatkamme omaa yrityksemme sisäistä laadunvalvontaa ja asiantuntijoidemme ammattitaidon parantamista, ja pyrimme kaikin tavoin tuomaan palvelua säätelyn piirin.

Puolueeton kuntotarkastus tuo tietoa ja ehkäisee riitoja

Alalla toimivien ammattilaisten, kuten kuntotarkastajien, kiinteistönvälittäjien ja asianajajien, tahtotila on välttää riitely ja saattaa koti uudelle omistajalleen turvallisesti ja riidoitta.

Meille kuntotarkastajan ammattitaidon ja yhteisten toimintamallien lisäksi tärkeintä työssä on kuntotarkastajan ehdoton puolueettomuus. Kuka tahansa tilaaja onkaan, tai ketkä tarkastuksella ovat läsnä, kuntotarkastajan tehtävä on arvioida rakennus ja sen ominaisuuden samalla tavalla jokaisessa tilanteessa. Suoritusohjetta noudattaen, ei sitä soveltaen.

Talon kunto on mikä on: kuntotarkastus ei sitä paranna tai aiheuta vuosikausia piilossa olleita virheitä.

Mitä aikaisemmassa vaiheessa asuntokauppaprosessia kuntotarkastus suoritetaan, sitä todennäköisemmin voidaan välttyä ikäviltä ja prosessia viivästyttäviltä yllätyksiltä.

Juuri ennen kaupantekoa tehty kuntotarkastus saattaa nostaa osapuolten tietoisuuteen ennakoimattomia korjaustarpeita, joiden kustannukset voivat olla korkeat. Mikäli korjaustarpeet olisi olleet tiedossa jo alkuvaiheessa, olisi kohde hinnoiteltu ja esitelty ostajaehdokkaille kaikkineen ja yllätyksiltä olisi vältytty.

Huonompi tilanne on, mikäli kuntotarkastusta ei laadita ollenkaan, saati vasta kaupanteon jälkeen. Tällöin on melko yleistä, että päädytään kaupan osapuolten väliseen riitaan.

 Jokaisella on asuntokaupassa oma vastuunsa

Niin kuntotarkastajalla kuin kiinteistönvälittäjälläkin on oma vastuunsa, mutta myös kodin myyjällä on selonantovelvollisuus ja ostajalla selonottovelvollisuus.

Oikeuskäytännötkin sen jo näyttävät, että yhä enenevissä määrin painotetaan ostajan selonottovelvollisuutta eli vastuuta tutkia tai tutkituttaa ja ottaa selvää kohteen kunnosta sekä ymmärtää, että vuosikymmeniä vanhassa kodissa on oletettavasti korjattavaa ja huollettavaa kuin vastavalmistuneessa kodissa.

Painotamme jokaisen omaa vastuuta asiassa sekä ymmärryksen tarvetta omakotitaloa ostaessa. Olisi tärkeää Suomessakin jo käsittää se, että talon kunto on mikä on: kuntotarkastus ei sitä paranna tai aiheuta vuosikausia piilossa olleita virheitä. Kuntotarkastuksen tehtävänä on tuoda talon kunto jokaisen osapuolen tietoon puolueettomasti.

Valtioneuvoston kanslian vuonna 2021 tekemässä Sisäilmaongelmia kohdanneiden ihmisten auttaminen ja tukeminen -julkaisussa pureuduttiin sisäilmaongelmiin, niiden seurauksiin ja miten näitä ongelmia kohdanneita ihmisiä voi parhaiten auttaa ja tukea.

Meillä Raksystemsillä on tilastoitu yhteneväisessä muodossa tekemiemme kuntotarkastusraporttien dataa jo vuosia. Toimitimme kyseiseen julkaisuun aineiston, joka käsitti vuosien 2016–2020 ajalta 14 996 pientalon kuntotarkastusraporttia.

Toimittamamme aineiston perusteella kaikista pientaloista vähintään 15 prosentissa oli kosteusvaurio ja noin 40 prosentissa oli joko vaurio riskirakenteessa tai lisätutkimustarvetta kodin riskirakenteiden suhteen. Näiden raporttien perusteella esimerkiksi kosteusvaurioiden ja vaurion syyn korjaamisen kustannusten arvioitiin olevan yleisimmin noin 25 000–50 000 euroa.

Toiveenamme ja tavoitteenamme on saada koko kuntotarkastusalalle yhteiset pelisäännöt, joita kaikki noudattaisivat. Näin asuntokauppojen jälkeiset riitatilanteet vähenisivät, rakennuskantaa saataisiin parempaan kuntoon ja suomalaiset voisivat asua kodeissaan terveinä ja turvallisesti.

Meidän näkökulmastamme vanhaa taloa ei ole tarve lähteä myymään purkukuntoisena vain siksi, että pelkää myyjän viiden vuoden vastuuta. Kuten HS:n mielipidekirjoituksessa kerrotaan, on muissa Pohjoismaissa käytössä muita ratkaisuita asiaan. 

Myös Suomessa on myyjän mahdollista turvautua viiden vuoden vastuuaikaansa teettämällä kuntotarkastuksen ja ostamalla vastuunsa ajaksi piilovirhevakuutuksen.