Vieraskynä: Myyjän ja ostajan vastuu asuntokaupassa

Kodin kuntotarkastus tukee myyjän ja ostajan eri rooleja asuntokaupan yhteydessä, mutta ei suoraan korvaa osapuolien velvollisuuksia asuntokaupassa. Molempien osapuolien tulee tutustua kodin kuntoon huolella ja perinpohjaisesti, jotta mahdollisilta kiistoilta voidaan toivon mukaan tulevaisuudessa välttyä.

Tässä vieraskynä-blogissa asunto- ja kiinteistöoikeuteen erikoistunut asianajaja Jussi Laaka avaa tarkemmin myyjän ja ostajan vastuuta asuntokaupassa.

Myyjän vastuu asuntokaupassa

Myyjällä on tiedonantovelvollisuus, eli hänen vastuullaan on kertoa kaikki oleellinen tieto myytävästä kohteesta ja havaitut ongelmat sekä virheet.

Jos myyjän kertomissa tiedoissa on puutteita, tai tietoa on jätetty antamatta, asunnossa katsotaan olevan virhe. Tästä voi seurata hinnanalennus tai kaupan purku, jos virheen katsotaan vaikuttavan kodin käyttöön tai arvoon.

Virhe voidaan myös todeta, jos kodin kunto poikkeaa merkittävästi siitä mitä on voinut kohtuullisesti olettaa. Jos kysymys on tiedonantovirheestä, myyjä voi olla myös velvollinen suorittamaan vahingonkorvausta.

Virheet syntyvät usein siitä, ettei ostajalle anneta riittäviä tai oikeudenmukaisia tietoja. Virheeksi lasketaan laatuvirheet, taloudelliset ja oikeudelliset virheet. Jos myyjä on tiennyt virheestä, mutta jättänyt siitä kertomatta, on kysymys tiedonantovirheestä.

Mikäli kumpikaan kaupan osapuolista ei ole virheestä tiennyt, kysymys on niin sanotusta piilevästä virheestä. Kiinteistön myyjä vastaa näistä kaikista virheistä viiden vuoden ajan kaupan jälkeen. Tiedonantovirheen osalta vastuuaika voi olla viittä vuotta pidempi. 

Myyjä vastaa myös välittäjän antamista tiedoista. Välittäjällä on kuitenkin velvollisuus varmistua saamiensa tietojen oikeellisuudesta, jos hänellä on aihetta epäillä tietojen paikkaansa pitävyyttä.

Asunnon myyjän on hyvä tutustua kuntotarkastusraporttiin perusteellisesti, jotta suositellut toimenpiteet ja kuntotarkastajan tekemät huomiot otetaan huomioon asunnon myynnissä.

Kuntotarkastusraportissa suositellut jatkotutkimukset on myös syytä tehdä ennen kauppaa. Se, ettei jatkotutkimuksia ole tehty tai niiden vastuunkantajasta ei ole sovittu, on yksi yleisimmistä syistä kaupan jälkeisille riidoille.

Ostajan vastuu asuntokaupassa

Ostaja voi vedota myyjän tiedonantovirheeseen, jos myyjä on toiminut törkeän huolimattomasti, kunnianvastaisesti tai arvottomasti. Virheilmoitus täytyy antaa kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on huomattu tai kun se olisi pitänyt huomata.

Näyttötaakka siitä, että kaupan kohteessa on virhe, on aina vaatimuksen esittäjällä. Tämä tarkoittaa sitä, että jos esimerkiksi ostaja vetoaa virheeseen, on hänen vastuullaan esittää selvitys siitä, että kaupan kohteessa on virhe sekä selvitys siitä, mikä on virheen euromääräinen suuruus.

Ostajalla on kuitenkin selonottovelvollisuus. Tämä tarkoittaa sitä, että mahdollista virhettä ei kaupanteon jälkeen lasketa virheeksi, jos ostaja on virheestä ennen kauppaa tiennyt tai hänen voidaan olettaa siitä tienneen. Jos myyjän voidaan todeta toimineen tarkoituksella vilpillisesti erehdyttäen ostajaa, on ostajalla kuitenkin oikeus virheeseen vedota. 

Virhettä arvioitaessa voi seurata kohtuullistaminen myyjää kohtaa, jos tiedonantovirheen yhteydessä huomataan, että ostaja on ollut huolimaton asunnon tarkastuksessa.

Tämän takia, jos kuntotarkastus on suoritettu jo ennen kuin potentiaalista ostajaa on ollut selvillä, kannattavaa on suorittaa ostajan kierros. Ostajan kierroksella kuntotarkastaja avaa kuntotarkastusraporttia ja kodin selvitettyä kuntoa ostajalle ja vastaa mahdollisiin kysymyksiin. Tässä vaiheessa on myös hyvä selvittää mahdollisten jatkotutkimusten teko.

Vastuunjakolausekkeet

Myyjän ja ostajan vastuuseen voidaan vaikuttaa kauppakirjan vastuunjakolausekkeilla. Vastuunjakolausekkeen on kuitenkin oltava tarpeeksi yksilöity ja yksityiskohtainen, jotta on selkeää, mitä vastuuta kyseessä oleva lauseke vastaa ja mihin halutaan vaikuttaa sekä miten vastuu poikkeaa laista.

Usein kauppakirjoissa nähtyä ”talo myydään sellaisenaan kuin se on” ei esimerkiksi ole tarpeeksi yksilöity, jotta sillä voitaisiin välttää myyjän vastuu erilaisista virheistä.

Lähtökohtaisesti kaikki kauppakirjassa ja sen liitteissä esitetty katsotaan saatetun ostajan tietoon, mukaan lukien kuntotarkastusraportit, eikä ostaja siten pääsääntöisesti voi vedota myöhemmin niistä ilmenneisiin seikkoihin virheinä.

Myyjä vastaa kuitenkin kodin ilmenevästä salaisesta virheestä, eli piilevästä virheestä, joka ei ollut kummankaan osapuolen tiedossa kaupantekohetkellä, eikä olisi pitänytkään olla. Salaista virhettä ei voi yksilöidä vastuunjakolausekkeeseen ja siten rajata pois myyjän vastuulta.

Molempien osapuolien on siis syytä tutustua huolella kodin kuntoon ja kuntotarkastusraportteihin, jotta asunnon myyntiprosessi hoituu sujuvasti ja mahdollisimman vähillä ongelmilla, myös tulevaisuudessa.