Asiantuntijalausunnot asuntokaupan riitatapauksissa

Mitä ovat asiantuntijalausunnot riitatapauksissa ja miten prosessi etenee? Näihin kysymyksiin vastaa Raksystemsin Kuntotarkastusosaston tutkimuspalveluiden osastopäällikkö Piia Tamminen.

Millaisissa kuluttajiin liittyvissä tapauksissa tarvitaan asiantuntijalausuntoa?

Asiantuntijalausunto teetetään tyypillisesti asuntokaupan jälkeen, jos rakennuksesta löytyy vaurio, josta ei kaupantekohetkellä ole ollut tietoa. Tällainen piilovirhe voi löytyä esimerkiksi uuden omistajan aloittaessa remonttia, tai jos asuntokaupan jälkeen kohteessa havaitaan sisäilmaongelmiin viittaavia merkkejä, kuten poikkeavaa hajua tai oireilua sekä myös kosteusjälkiä. Yleisin riidan syy on kosteus- ja mikrobivaurio, joka on selvinnyt vasta kaupan jälkeen. Tilaajana on usein asunnon myyjä tai ostaja, joskus myös lakimies. Asiantuntijalausunnon tehtävänä on antaa mahdollisimman puolueeton näkemys tilanteesta.

”Asiantuntijalausuntoa tarvitaan esimerkiksi tapauksissa, joissa pientalosta löytyy riskirakenne, kuten valesokkeli. Tarkempien tutkimusten avulla selvitetään, löytyykö kyseisestä riskirakenteesta vauriota”, Tamminen kertoo.

Miten asuntokaupan riitatilanne etenee?

Tyypillisesti ostaja reklamoi asunnosta löytyvästä virheestä tai vauriosta, jonka jälkeen myyjä tai hänen edustajansa tulee katsomaan tilannetta. Asiantuntijalausunto voi olla esimerkiksi joko ostajan teettämä kuntotutkimus tai lausunto kohteessa esitetystä virheestä tai vauriosta tai ns. vastalausunto kohteeseen jo tehdyistä tutkimuksista.

Asiantuntija käy läpi kohteeseen laaditut raportit, kuten esim. kuntotarkastusraportin ja muut lausunnot, jonka pohjalta antaa oman näkemyksensä tutkimustarpeeseen tai jo tehtyihin tutkimuksiin.

“Mikäli aikaisemmin tehtyjä tutkimuksia pidetään puutteellisina, tehdään kohteessa uudet tutkimukset, joissa otetaan tarvittaessa lisää materiaalinäytteitä. Tutkimusten perusteella pyritään antamaan oma näkemys vaurion laajuudesta ja korjaustarpeesta. Korjaustarpeen ja -laajuuden selvittyä teetetään usein korjauskustannuslaskelma, jonka pohjalta voidaan arvioida korjausten kustannukset”, Tamminen kuvailee.

Riitatilanteita täytyy joskus lähteä selvittelemään oikeusteitse ja prosessit voivat pitkittyä pahimmillaan useamman vuoden mittaisiksi.

Aina tutkimuksen lopputuloksesta ei päästä osapuolten kesken sopimukseen. Melko usein tapaus viedään käräjäoikeuskäsittelyn jälkeen hovioikeuden käsiteltäväksi. Oikeusteitse asian ratkaisuun menee helposti useampi vuosi.

“On hyvä muistaa, että korjaustapaehdotelmia voidaan asiantuntijalausunnoissa antaa suuntaa antavasti, mutta lopulta pallo on korjaussuunnittelijalla. Kun asiassa päästään korjausvaiheeseen, olisi suositeltavaa ottaa mukaan ulkopuolinen valvoja, joka huolehtii, että korjaukset suoritetaan sopimuksen mukaisesti ja kustannukset pysyvät hallinnassa”, Tamminen muistuttaa.

Hyvällä kuntotarkastuksella voitaisiin välttää moni riitatilanne

Puutteellinen kuntotarkastusraportti johtaa usein jatkotutkimuksiin. Joissain tilanteissa vastaan tulee myös kohteita, joissa ei ole tehty kuntotarkastusta ollenkaan.

Jos kuntotarkastus olisi aina tehty suoritusohjeen mukaan ja vaadittavat kirjaukset merkitty raporttiin, vältyttäisiin aika monelta riitatapaukselta.

“Asiantuntijalausunto saattaa myös johtaa siihen, että vaaditut korjaustoimenpiteet ja näin ollen myös korjauskustannukset ovat huomattavasti aiemmin esitettyjä pienempiä”, Tamminen avaa.

Riitatilanteet saadaan pääsääntöisesti sovittua ilman oikeustoimia. Toisistaan jyrkästi poikkeavat asiantuntijalausunnot usein pitkittävät prosessia. Korjausten rahalliset arviot voivat esimerkiksi olla osapuolten välillä hyvin erilaiset keskenään.

“On hyvä muistaa, että korjaustapaehdotelmia voidaan asiantuntijalausunnoissa antaa suuntaa antavasti, mutta lopulta pallo on korjaussuunnittelijalla. Kun asiassa päästään korjausvaiheeseen, olisi suositeltavaa ottaa mukaan ulkopuolinen valvoja, joka huolehtii, että korjaukset suoritetaan sopimuksen mukaisesti ja kustannukset pysyvät hallinnassa.

Suoritusohjeen mukaisen kuntotarkastuksen tärkeyttä ja jatkotutkimussuosituksia ei voi liikaa painottaa. ”Puutteellisissa kuntotarkastuksissa on hyvin usein jäänyt mainitsematta tai tutkimatta kohteen riskirakenteet, joita sitten tutkitaan asuntokaupan jälkeen riitatilanteissa. Jos kuntotarkastus olisi aina tehty suoritusohjeen mukaan ja vaadittavat kirjaukset merkitty raporttiin, vältyttäisiin aika monelta riitatapaukselta”, Tamminen kiteyttää.