Hur avläser man en konditions-inspektionsrapport?

En konditionsinspektion blir i allmänhet aktuell, då man köper eller säljer ett småhus. En konditionsinspektion som utförs i samband med en fastighets-affär är ett utmärkt sätt att få en objektiv bild av husets skick, repara-tionsbehov och risker. Det är dessutom ofta lättare att sälja ett hus där en konditionsinspektion har utförts, då kunderna med hjälp av denna verk-ligen vet, vad de överväger att köpa.

Inspektören som utför konditionsinspektionen sammanför till slut sina iakttagelser till en inspektionsrapport. Även om inspektören strävar till att göra rapporten så entydig som möjligt, kan rapportens innehåll på sina ställen verka svår att förstå – i synnerhet om läsaren inte har någon som helst erfarenhet från byggnadsbranschen.

Det finns klara direktiv om, hur en konditionsinspektionsrapport skall göras upp

Utförandet av en konditionsinspektion baserar sig på det gemensamma YTM-handlingsmönster man kommit överens om, då det gäller bostadsaffärer. Modellen utarbetades år 2007 under ledning av Miljöministeriet för att harmonisera konditionsinspektionsverksamheten. Direktiven gällande handlingsmönstret inkluderar instruktioner riktade både till konditions-inspektionens beställare och den person, som utför inspektionen.

Raksystems utför alltid konditionsinspektionerna i enlighet med direktiven i det gemensamma YTM-handlingsmönstret. Den skriftliga rapporten är en viktig del av en konditionsinspektion – därför specificeras rapportens innehåll noggrannt i direktiven. I direktiven bestäms, förutom vilka saker som bör nämnas i rapporten, t.o.m. hur och i vilken ton rapporten skall skrivas.

”Kunderna frågar mig ofta, varför ett hem som är i gott skick inte har berömts i rapporten. Anledningen till detta finns i ovan nämnda direktiv. Rapporten bör vara kort och tonen i den skrivna texten bör vara konstate-rande, så t.ex. adjektivet bra bör inte användas i en rapport”, berättar konditionsinspektionsavdelningens direktör Kim Malmivaara.

Vad består en konditionsinspektionsrapport av?

Konditionsinspektionsrapporten inleds med ett kort sammandrag och de mest väsentliga iakttagelserna. I början av rapporten specificeras även objek-tets, d.v.s den inspekterade byggnadens, utgångsdata.

I sammandraget nämns kortfattat objektets allmänna uppgifter, de betydande reparationer som utförts, de grundläggande iakttagelser som gjorts under inspektionens gång samt orsakerna till de skador som observerats och rekommendationer gällande de åtgärder som behövs för att åtgärda skadorna. De betydande iakttagelserna framställs i allmänhet i form av en tabell, i vilken även framgår det underhållsbehov, de mer ingående undersökningar och de reparationsarbeten som bör utföras eller den utrustning / de konstruktioner som bör förnyas. Tabellen inkluderar också en hänvisning till den punkt i rapporten, där observationen behandlas mera detaljerat.

Följande avsnitt i inspektionsrapporten inkluderar i allmänhet de observationer som gjorts. I avsnittet specificeras alla de observationer som har gjorts uppdelade enligt byggnadsdel, utrymmen, konstruktionsdel och system. På basen av de observationer som gjorts, den inledande inter-vjun, konstruktionsritningarna, övriga dokument, byggnadens ålder och fuktmätningarna upprättas sedan en riskbedömning.

”Avsnittet med observationerna är konditionsrapportens kärna. Det här avsnittet – om något – lönar det sig att läsa igenom noggrannt och med eftertanke, eftersom det mera detaljerat behandlar alla de problem som framkommit under inspektionens gång. Där berättas också om de vidare åtgärder observationerna föranleder.”, fortsätter Malmivaara.

Behovet av mer ingående undersökningar motiveras i rapporten

Det huvudsakliga syftet med den skriftliga konditionsinspektionsrapporten är, att närmare förklara betydelsen av de observationer man gjort och de mätresultat man uppnått. Om betydelsen av resultaten inte kan bedömas på ett tillförlitligt sätt, rekommenderar konditionsinspektören mer ingående undersökningar. Även en strukturell avgränsning som kommit emot under inspektionens gång kan vara en anledning till mer ingående undersökningar. Ofta kommer man t.ex. inte åt att inspektera byggnadens trossbotten och därför rekommenderar man mer ingående undersökningar gällande denna typ av konstruktion.

Ett behov av mer ingående undersökningar presenteras alltid i rapporten tillsammans med de motiveringar som förorsakar behovet. Även strukturella avgränsningar och osäkerhetsfaktorer specificeras noggrannare i ett av avsnitten i rapporten

Om någon del av konditionsinspektionen eller rapporten förblir oklar, lönar det sig alltid att direkt kontakta den inspektör, som utfört inspektionen. Rapporten bör alltid i första hand tolkas av den person, som utfört konditionsinspektionen. Kunden frågar väldigt ofta någonting om rapportens innehåll av fastighetsförmedlaren, som ofta inte ens har varit på plats då konditionsinspektionen har utförts. Inspektörens kontakt-uppgifter finns i slutet av rapporten.