Vad borde du veta om husbolagets rörsaneringsprojekt?

Linjesaneringen, som ofta kallas rörsanering, är husbolagets dyraste och mest omfattande renoveringsprojekt. För aktieägarna innebär detta renoveringsprojekt i allmänhet, att de är tvungna att leta fram en plats där de kan bo under projektet och sedan organisera om sitt liv kring den nya adressen. Situationen kan för aktieägarna kännas skrämmande, men det är ändå värt besväret. I och med en väl genomförd sanering stiger lägenhetens värde och husbolagets rörsystem mår bra. Vi har gjort en sammanfattning, där vi går igenom rörsaneringsprojektet steg för steg.

När är den rätta tidpunkten för rörsaneringen?

Husbolagets rörledningar slits, rören blir spröda och förlorar med tiden sin funktionsförmåga. Rören kan då långsamt stockas och risken för läckage ökar. Tappvattenledningarna och avloppsrören når slutet av sin livscykel vid en ålder på 40-60 år.

Livslängden påverkas av rörmaterialen och materialens kvalitet samt rörledningarnas underhåll, men också t.ex. vattnets egenskaper. Skador orsakade av rörläckage, stockade avlopp, problem med dricksvattnets kvalitet och smak samt defekter i badrummens vattenisoleringar är goda skäl att påskynda rörsaneringsprojektets påbörjande.

”Man kan också spara pengar genom regelbundet underhåll av tappvattenledningarna och avloppsrören. Teknikforskningscentralen VTT:s undersökningar har visat att det är upp till 30 % förmånligare att göra reparationerna i tid och inte för sent”, påminner konditionsundersökningsenhetens direktör Jari Marttinen.

Behovet av att minska energiförbrukningen och byta upvärmningsmetod är också ett allt vanligare skäl att inleda ett rörsaneringsprojekt, eftersom det i samband med en tappvattenlednings- och avloppsrörsanering är ytterst lämpligt att även utföra andra behövliga grundförbättringar. Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet (ARA) stöder husbolag i energirenoveringar: ARA har budgeterat nästan 100 miljoner euro för energibidrag under åren 2020-2022.

Dra igång projektet med hjälp av en projektledare

Det är osannolikt att husbolagets representanter eller disponenten innehar den omfattande expertis som behövs för att kunna genomföra ett linjesaneringsprojekt. Därför bör projektet genomföras i samarbete med en ansvarsperson, som känner till processen från början till slut. Projektledaren samordnar och låter göra de förundersökningar som behövs, leder planeringsarbetet, fungerar som ordförande under alla möten samt försäkrar sig om att tidtabellen håller och att kostnaderna hålls under kontroll.

I ett rörsaneringsprojekt som genomförs enligt den traditionella modellen renoverar man, förutom tappvattenledningarna och avloppsrören, även ytorna och fuktbarriärerna i alla våtutrymmen. Genom att använda alternativa saneringsmetoder kan man minska mängden byggtekniska arbeten och våtutrymmenas ytor behöver då inte förnyas (man kan t.ex. använda strumpmetoden, där man belägger avloppsrörens insidor med en plastbelagd socka).

Genom att utföra en konditionsundersökning av rörsystemet och en fuktkartläggning av alla våtutrymmen kan man försäkra sig om, att saneringsmetoderna dimensioneras rätt i enlighet med det verkliga renoveringsbehovet. Man kan inte nog understryka betydelsen av ett omfattande förundersökningsarbete. Då grundarbetet har gjorts ordentligt, minskar kostnaderna för förändrings- och tilläggsarbete.

Väl planerat är till hälften gjort

Då man har valt projektledaren gör man upp en projektplan eller ett projektförslag. Som kostnad står projektplaneringen bara för en liten del av hela linjesaneringsbudgeten, men den spelar desto större roll då man ser på helheten. Under projektplaneringsfasen slår man fast vilken omfattning linjesaneringen kommer att ha. I projektplanen presenteras t.ex. de olika alternativen för projektets tidtabell och saneringsmetod. Husbolaget väljer sedan, tillsammans med projektchefen och planerarna, de alternativ som passar dem bäst.

Då projektplanen har godkänts, konkurrensutsätter man planeringsarbetet. Under planeringsfasen tar konstruktörer specialiserade på olika områden (från arkitekter till VVSA-planerare) fram de ritningar och arbetsbeskrivningar som behövs då man begär in anbud på entreprenaden, ansöker om bygglov och sedan genomför saneringsprojektet.

Raksystems har över 20 års erfarenhet av att planera linjesaneringar. Vi erbjuder våra tjänster då det gäller planering av alla sektorer och vi har även experter som specialiserat sig på planering av byggnader från bestämda tidsepoker.

Enreprenadsfasen i mål med äran i behåll

Då man har gjort upp projektplanen och planen för projektets genomförande begär man in offerter på själva entreprenaden. Vanligtvis väljs 2-4 entreprenörskandidater för vidare anbudsförhandlingar. Av dessa kandidater väljs sedan på basen av priset, tidtabellen och yrkesskickligheten det för husbolaget bästa alternativet.

I detta skede bör man även välja övervakare för projektet. Övervakarnas uppgift är att se till att entreprenaden genomförs i enlighet med planerna. Övervakaren besöker regelbundet byggarbetsplatsen, dokumenterar platsbesöken samt deltar i de månatliga arbetsplatsmötena. En välgjord dokumentation är till stor nytta t.ex. vid garantireparationer.

Efter valet av entreprenör och övervakare inleds själva entreprenaden. Entreprenadsfasen tar, då man genomför projektet enligt den traditionella modellen, ca. 8-14 veckor per lägenhet.

Entreprenörens garantiansvar vid linjesaneringsprojekt sträcker sig normalt över 2 år. Aktieägaren bör komma ihåg att inspektera sin lägenhet och rapportera om eventuella brister eller fel i god tid innan garantiperiodens slut, men även vid den ibruktagnings- och mottagningsinspektion som arrangeras då entreprenaden väl har slutförts.

God kommunikation från början till slutet av renoveringsprojektet

Det är klart att husbolagets aktieägare är intresserade av hur projektet framskrider och att tidtabellen håller. Bland saneringsobjekten finns ju ändå deras eget hem, där en stor del av deras personliga egendom är bunden. Väl utvalda proffs kan garantera att kommunikationen löper smidigt under hela renoveringsprojektets gång. Projektledaren försäkrar sig om att husbolagets aktieägare får information om varje skede i projektet och entreprenören sköter om att informera aktieägarna i entreprenadfasen. Ju mer information om projektet entreprenören, projektledaren eller någon annan informatör ger, desto mindre tid behöver husbolaget spendera på att kommunicera.

Aktieägarens uppgift är att noggrannt bekanta sig med allt material som gäller projektet. Det gäller också att minnas att gå på alla informationsmöten och bolagsstämmor där projektet behandlas. På så sätt hålls man på kartan beträffande detaljerna i renoveringsprojektet och får dessutom en möjlighet att själv inverka på besluten.

”Raksystems är en utmärkt partner i linjesaneringsprojekt, eftersom vi kan erbjuda ett komplett expertpaket med gedigen erfarenhet: från projektledare till de experter som utför konditionsundersökningar, för att inte glömma konstruktionsplanerarna eller de experter som ansvarar för övervakningen under entreprenaden”, berättar Pasi Kupiainen, chef för renoveringsplaneringsavdelningen.

Rörsaneringsprojektet i ett nötskal

Varaktighet:

• hela projektet ca. 6-18 månader
  entreprenadsfasen ca. 8-14 veckor/bostad

Kostnader:

• 500-1500 €/m2
  

Husbolagets uppgifter

Styrelsemedlem:

• Hitta en bra projektledare, bra konstruktionsplanerare och en bra entreprenör
• fatta beslut i planeringsfasen och under entreprenaden samt
• delta i arbetsplatsmöten under entreprenadsfasen.

Aktieägare:

• Bekanta sig med projektplanen
• fatta beslut vid bolagsstämman
• hitta tillfälligt boende för den tid renoveringsprojektet pågår
• skydda egen egendom samt
• komma överens om eventuella förändringar i den egna lägenheten och kontrollera att dessa förändringar har gjorts, då lägenheten igen tas i bruk.