GENOM ATT LÅTA UTFÖRA EN FÖRHANDSBESIKTNING INNAN ETTÅRSINSPEKTIONEN FÅR DU EN OBJEKTIV SYN PÅ HUSBOLAGETS KONDITION

De vanligaste felen och bristerna som kommer fram vid en förhandsbesiktning som utförs inför ettårsinspektionen

De vanligaste felen som kommer fram i ytterväggarnas konstruktioner i nya fastigheter är brister i plåtbeklädnad och fogning, ofullbordade konstruktioner samt brister som är orsakade av att delkonstruktioner har fullbordats i felaktig ordning. Därtill stöter vi ofta på konstruktionslösningar som inte lämpar sig för de förhållanden som råder i ifrågavarande objekt samt konstruktioner som helt enkelt inte har planerats överhuvudtaget, utan bara förverkligats på något sätt på byggarbetsplatsen. Fasaderna i nybyggen inkluderar nuförtiden också allt fler konstruktionslösningar som bristfälligt förverkligade orsakar mer problem än tidigare.

I fasaderna på de 12-15 månader gamla byggnader Raksystems har förhandsbesiktat har i genomsnitt 40 brister noterats.

Raksystems expert stöder dig genom hela ettårsinspektionsprocessen

Vi representerar ofta husbolagens aktieägare då ettårsinspektioner genomförs. Vår experttjänst inkluderar normalt en förhandsbesiktning som genomförs innan själva ettårsinspektionen. Syftet med denna besiktning är att identifiera och registrera alla fel och brister som kräver åtgärder från säljarens sida. Experten gör upp en skriftlig rapport om de iakttagelser han/hon gjort vid besiktningstillfället. Husbolagets representanter kan sedan vid ettårsinspektionstillfället presentera den med bolagets egna kommentarer kompletterade rapporten för säljaren. Vid behov deltar vår expert även i det officiella ettårsinspektionstillfälle säljaren arrangerar. Om husbolaget så besluter, kan vår expert även fortsätta som övervakare för de reparationer som görs för att korrigera felen och bristerna.

Med hjälp av en professionellt upprättad förteckning över de brister och fel man har upptäckt når man snabbare en överenskommelse om hur garantireparationerna skall utföras.

Varför lönar det sig att låta utföra en förhandsbesiktning inför ettårsinspektionen?

Då det har gått ca. ett år efter att den nya bostaden har överlåtits är grundarentreprenören skyldig att arrangera en ettårsinspektion i husbolaget. Denna ettårsinspektion föreskrivs i lagen om bostadsköp och den säkrar köparnas och husbolagets rätt att få grundarentreprenören att reparera sådana fel eller brister i fastigheten, som ligger på entreprenörens ansvar.

Fördelarna med en förhandsbesiktning

Husbolagets uppgift i samband med ettårsinspektionsprocessen är att inspektera alla konstruktioner och system som ingår i husbolagets underhållsansvar samt att göra reklamationer till grundarentreprenören om de fel som kommit fram. Det är på motsvarande sätt varje enskild aktieägares uppgift att inspektera den lägenhet han/hon besitter till de delar underhållsansvaret hör till aktieägarna.

Både husbolaget och den enskilda aktieägaren kan vid behov låta experter med den tekniska branschkännedom som behövs utföra en förhandsbesiktning av fastigheten. Det lönar sig för husbolaget att med hjälp av experter redan innan ettårsinspektionen möjligast noggrannt undersöka vilka fel, brister och skador det finns i fastigheten. Husbolaget kan då senast vid den ettårsinspektion grundarentreprenören arrangerar överlåta den av en expert sammanställda förhandsbesiktningsrapporten, som inkluderar en detaljerad förteckning över de fel och brister som har upptäckts i fastigheten.

I en förhandsbesiktning inför ettårsinspektionen ingår

Vid en förhandsbesiktning som utförs innan ettårsinspektionen inspekteras byggnadernas yttre delar, de tekniska och de allmänna utrymmena samt dessutom sex av bostäderna. Förhandsbesiktningen utförs av en expertgrupp bestående av tre personer.

Innan själva inspektionsrundan påbörjas intervjuar experterna servicebolagets och beställarens representanter. Experterna går innan inspektionen dessutom igenom konstruktionsritningarna, byggnadsbeskrivningarna, mät- och inspektionsrapporterna som gjorts upp då fastigheten tagits i bruk, besiktningsprotokollen som gjorts upp efter myndigheternas besök, eventuella avlopps- och värmeavbildningsrapporter samt servicebok och försäljningsbroschyrer i den utsträckning dessa finns tillhanda vid besiktningstillfället.

Konstruktionstekniken inspekteras med sensoriska undersökningsmetoder och med hjälp av en ytfuktdetektor. Fasaderna och balkongerna inspekteras utgående från markytan samt från balkongerna i de sex lägenheter som inspekteras. Experterna inspekterar husgrunderna, de bärande konstruktionerna, vattentaken, ytterväggarna, balkongerna, fönstren, ytterdörrarna, innergårdarna samt ytorna och utrustningen i husbolagets tekniska- och allmänna utrymmen. I de sex lägenheterna inspekteras alla konstruktioner och konstruktionsdelar som ingår i husbolagets underhållsansvar. I dessa sex lägenheter inspekteras även kryputrymmena under bottenbjälklaget samt de kalla vindsutrymmena ovanför vindsbjälklaget, förutsatt att inspektörerna vid inspektionstillfället har fri tillgång till dessa utrymmen.

Inspektionen av VVSA-tekniken innefattar en inspektion av värme-, bruksvatten-, avlopps-, ventilations- och automationssystem samt en stickprovsmässig inspektion av ventilationsvolymerna, bruksvattenflödena och rumstemperaturerna i de sex bostäder som undersöks. Alla inspektionsresultat jämförs sedan med byggbestämmelserna och de värden som använts i planerna. Inspektionen baserar sig i huvudsak på sensoriska metoder och de olika systemens funktion kontrolleras därtill genom att mäta luftflöden, vattenflöden och temperaturer.

Den elektrotekniska inspektionen inkluderar en visuell inspektion av el- och telekommunikationssystemen i de utrymmen som inkluderas i förhandsbesiktningen. I inspektionen ingår dessutom även stickprovsmässiga mättekniska åtgärder för att bestämma elsystemets ström- och spänningsnivåer, ljusstyrkornas nivåer samt för att kontrollera att felströmsbrytarna fungerar och är regelmässiga. De mätresultat som konstaterats i samband med inspektionen jämförs sedan med gällande standarder och de rekommenderade värdena.

Förhandsbesiktningens rapportering

Då förhandsbesiktningen inför ettårsinspektionen har slutförts sammanställer expertgruppen en rapport där iakttagelserna framställs i form av en specifierad förteckning över alla fel och brister, komplett med positionsuppgifter. Husbolaget överlämnar sedan denna rapport till grundarentreprenören, antingen som sådan eller kompletterad med egna förteckningar över fel och brister. Tillsammans med förteckningen över fel och brister får beställaren även tabeller med alla mätresultat.

Förhandsbesiktningen inför ettårsinspektionen utförs på följande sätt

Förhandsbesiktningen inför husbolagets ettårsinspektion genomförs med hjälp av icke-destruktiva undersökningsmetoder.

I den totala kostnaden för besiktningen ingår följande åtgärder:

• Vi kommer tillsammans med kunden överens om tidpunkten för förhandsbesiktningens utförande.
• Vi gör upp en underrättelse till invånarna.
• Vi arrangerar en förfrågan riktad till invånarna.
• Vi intervjuar husbolagets servicebolag och beställarens representanter innan själva förhandsbesiktningen.
• Vi väljer tillsammans med beställaren de bostäder som skall undersökas.
• Vi går igenom de ritningar, arbetsbeskrivningar och försäljningsbroschyrer som gäller objektet i fråga.
• Vi utför en besiktning på plats i husbolagets byggnader.
• Vi sammanställer en besiktningsrapport och levererar den till beställaren.

Tilläggstjänster

Husbolaget har i samband med eller efter besiktningen en möjlighet att mot separat debitering beställa följande tilläggstjänster:

• Inspektion av hissarna
  Om det finns hissar i fastigheten kan en inspektion av dessa inkluderas i förhandsbesiktningen som en tilläggstjänst. Då det ingår en inspektion av hissarna i besiktningens omfattning, ökar inspektörernas antal från tre till fyra.
• Ingående besiktning av fasaderna med användande av en personlyft
  Vi rekommenderar att man i samband med förhandsbesiktningen inför ettårsinspektionen låter en expert utföra en ingående besiktning av fasaderna. Denna ingående besiktning genomförs utgående från en personlyft (kranbil med personkorg). Detta gör det även möjligt att inspektera takfogarna och de andra till fasaderna relaterade delarna av fastigheten, som inte kan inspekteras vid den normala förhandsbesiktningen, eftersom den utförs utgående från markytan.
• Övervakning av garantireparationerna
  Vi rekommenderar att de experter som utfört förhandsbesiktningen inför ettårsinspektionen även fortsätter som övervakare för garantireparationerna. Våra pålitliga och erfarna övervakare ser till att reparationerna uförs enligt överenskommelse, vilket märkbart minskar riskerna.
• Förhandsbesiktning av en specifik bostadslägenhet
  Som aktieägare kan du också beställa en förhandsbesiktning som gäller din egen lägenhet. Vi utför förhandsbesiktningar av specifika bostadslägenheter för att finna fel och brister i de delar av fastigheten, där underhållsansvaret ligger på lägenhetens innehavare.

Utöver detta erbjuder vi följande tjänster:

• Att den expert som utför förhandsbesiktningen även deltar i den ettårsinspektion grundarentreprenören arrangerar.
• Att presentera förhandsbesiktningsrapporten för husbolagets styrelse.