Missa inte att göra en reklamation om byggaren
Kvaliteten på byggande och övervakning har varit föremål för diskussioner under de senaste åren, och inte utan orsak. Allt oftare konstateras flera betydande brister även i nybyggen och till och med grova byggfel.
Eftersom ett bindande köp av en ny lägenhet ofta görs redan då husbolaget byggs, har det i lagen om bostadsköp inkluderats ett system som trygghet för bostadens köpare.
Den som köper en ny bostad väntar sig ett oklanderligt hem som inte kräver större renoveringar i närframtiden. Dock är verkligheten ofta en annan, men husbolagets noggrannhet kan vara en räddning.
Årsgranskning och frisättande av säkerhet efter byggtiden
Att följa systemet med bankens säkerhet i lagen om bostadsaffärer är obligatoriskt för stiftande delägare (säljare) om en bostadsaktie säljs innan byggnadstillsynsmyndigheten godkänt att byggnaden börjar användas.
”Då ska säljaren sätta in en banksäkerhet eller annan motsvarande säkerhet för att skydda aktieägarna, dvs. byggaren ska ställa tre olika säkerheter för sitt eget arbete: en säkerhet för byggskedet, en säkerhet för tiden efter byggandet samt en säkerhet för den stiftande delägarens betalningsoförmåga”, klargör Jussi Laaka från advokatbyrån Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy, advokat insatt i bostads- och fastighetsjuridik.
Säkerhetssystemet är uppbyggt så att någon säkerhet gäller från det första köpet ända tills tio år har förflutit efter att byggnaden godkänts för användning.
”Det är väldigt viktigt att fästa uppmärksamhet vid att säkerheten efter byggfasen gäller årsgranskningen och är uttryckligen en säkerhet för åtgärdande av de brister som läggs fram vid årsgranskningen. Därför ska husbolaget omsorgsfullt uppgöra en lista över brister för att behålla rätten till säkerhet”, påminner Jussi Laaka.
Årsgranskningen rätt tillfälle att påpeka fel
I lagen om bostadsköp bestäms även om en årsgranskning av den nya bostaden som grundaren (byggherren) ska ordna 12–15 månader efter att byggövervakningen godkänt att byggnaden börjar användas. Bakgrunden till lagen om bostadsköp och denna paragraf är att säkerställa bostadsköparens ställning. Köparen och husbolaget har i praktiken ett år på sig att upptäcka eventuella fel och brister och rapportera dem till en stiftande delägare (säljare) vid årsgranskningen.
Enligt lagen ska stiftande delägare (säljare) åtgärda de fel och brister som upptäckts vid årsgranskningen. Renoveringsskyldigheterna förfaller om de läggs fram i efterhand. Därför ska ägarna av en ny bostad och husbolaget satsa på årsgranskningen och vid behov använda experthjälp för granskningen av bostaden i förväg.
Små och ringa skador i en ett år gammal byggnad kan passera obemärkt, men det är viktigt att rapportera dem vid årsgranskningen. Om ingen reklamation görs i tid om fel och brister, kan de leda till renoveringskostnader på tusentals euro för husbolaget och köparna under årens lopp.
Stora problem med ytterväggarna
Ytterväggar är svåra att granska tillräckligt utan hjälpmedel särskilt i höghus. Därför är rekommendationen att i samband med en årsgranskning låta göra en granskning av en expert via en lyftkorg i god tid före årsgranskningen, för att brister och fel ska kunna rapporteras till byggaren i tid.
De vanligaste felen i ytterväggar i nya hus är brister i plåt och valsning, halvfärdiga konstruktioner och brister till följd av felaktig ordningsföljd då konstruktionen byggts. Dessutom stöter man ofta på konstruktionslösningar som inte passar objektets förhållanden och överhuvudtaget dåligt planerade konstruktioner som byggts hur som helst på byggarbetsplatsen. I fasaden på nybyggen finns det allt fler konstruktionstyper, varvid även anslutningar och bristfälligt utförda ställen för eventuella läckage förekommer allt oftare.
”Allmänt taget borde fasadarbeten övervakas mer än nu. Alltför ofta granskar ingen arbetet via en lyftkorg innan arbetet överlåts. Det är inte konstigt att läckage förekommer även i nya byggnader”, konstaterar Santtu Suvanen (byggnadsingenjör) som utför byggnadsbesiktning av betongkonstruktioner vid Raksystems Insinööritoimisto Oy:s Byggnadsbesiktning-enhet.
”I fasadkonstruktioner stöter man ofta på sådana brister som gör att vatten kan komma in i ytterväggen och till isoleringen och orsaka fuktskador i ytterväggen särskilt på lång sikt”, preciserar Suvanen.
Vid Raksystems fasadgranskningar på cirka 12–15 månader gamla byggnader innehåller bristlistorna i snitt cirka 40 brister, varav en stor del är brister som återkommer.
