Salaojat on yksi kohta, joista tulee merkintöjä Raksystemsin tekemissä kuntotarkastuksissa. Kuvassa kuntotarkastaja tutkii salaojakaivoa.

Salaojat ja muu rakennuksen ulkopuolinen kosteudenhallinta kuntoon

Rakennuksen ulkopuolisella kosteudenhallinnalla on suuri vaikutus alapohjan ja perustuksien kosteusrasitukseen. Erityisesti kosteudenhallinnan puutteiden merkitys on suuri, mikäli rakennuksessa on kellari tai alapohjassa tai ulkoseinien alaosissa on käytetty riskialttiita rakenneratkaisuja.

Ulkopuolisessa kosteudenhallinnassa havaitaan usein puutteita, jotka korjaamalla rakenteiden kosteusvaurioiden riskiä voidaan pienentää.

Toimivat salaojat vähentävät perustuksien ja alapohjan kosteusrasitusta

Salaojien tarkoituksena on kuivattaa rakennuspohjaa ja siten vähentää perustuksien ja alapohjan kosteusrasitusta. Toimiva salaojitus auttaa pienentämään perustuksien kosteusrasitusta, vaikka muissa rakennuksen ulkopuolisissa tekijöissä olisi puutteita.

Salaojien tarkastuskaivoista on tärkeää tarkastaa säännöllisesti, ettei vedenpinta tarkastuskaivossa nouse salaojaputkien alaosan yläpuolelle.

Mikäli vedenpinta kaivossa on tätä korkeammalla, kertoo se puutteista järjestelmän toiminnassa, esimerkiksi putkien tai purkupään tukkeutumisesta tai puutteista putkien koroissa ja kallistuksissa. Tarkastuskaivon pohjalle kertyy vesiä niin sanottuun sakkapesään, eikä tämä tarkoita puutteita salaojajärjestelmän toiminnassa.

Mikäli salaojien vesiä johdetaan ojiin tai vastaaviin, on tärkeää selvittää vesien purkupään tai purkupäiden sijainnit. Purkupäissä tulee tarkastaa säännöllisesti, että ne eivät ole tukkeutuneet tai peittyneet, jotta vedet salaojajärjestelmästä pääsevä valumaan pois.

Mikäli rakennuksen pihalla on perusvesi- tai kokoojakaivo, myös ne on syytä tarkastaa säännöllisesti sekä erityisesti tarkastaa, onko kaivossa padotusventtiili.

Yleensä padotusventtiili tulisi olla. Sen tarkoituksena on estää vesien pääsy salaojissa väärään suuntaan, eli purkupaikasta tai hulevesiviemäröinnistä rakennuksen ympärille kastelemaan maaperää.

Salaojien toimintakunto on tarkistettava säännöllisesti

Mikäli salaojien tarkastuskaivoja ei ole näkyvissä maanpinnan yläpuolella, salaojajärjestelmän toimintaa ei voida tarkkailla tai järjestelmää huoltaa.

Vettä salaojien tarkastuskaivon pohjalla
Vettä salaojan tarkastuskaivon pohjalla.

Tästä syystä on tärkeää, että maanpinnan tai pihan pinnoitteiden alapuolella sijaitsevat kaivot paikannetaan sekä jatketaan maanpinnan yläpuolelle. Mikäli tarkastuskaivoja ei ole ja järjestelmä on todettu toimivaksi esimerkiksi salaojakuvauksella, tarkastuskaivoja voidaan lisätä järjestelmään myös jälkikäteen.

Salaojien toimintakunto on suositeltavaa tarkastaa säännöllisesti, esimerkiksi 5–10 vuoden välein riippuen rakennuksen tyypistä ja sen iästä, videokuvaamalla salaojaputket.

Lisäksi kuvaaminen on syytä suorittaa aina, jos tarkastuskaivojen vedenpinta on salaojaputkien yläpuolella, eikä tämän syytä saada selvitettyä tai korjattua esimerkiksi purkupäitä tai kokoojakaivoja tarkastamalla.

Salaojien toimintaa tarkastetaan usein myös laskemalla vettä tarkastuskaivoista salaojaputkiin, mutta veden laskemisessa on huonona puolena se, että putkien kunnosta ei voida tehdä näköhavaintoja.

Perusmuurin vedeneristyksen asentaminen on usein perustelua vanhassakin kohteessa

Kellarillisissa tai matalaperusteisissa rakennuksissa, joissa lattian yläpinnan korkeusero ympäröivään maanpintaan on alle 30 senttimetriä, perusmuurin vedeneristys on nykyisten ohjeiden mukaan välttämätön. Perusmuurin vedeneristyksen asentaminen on usein perusteltua myös muissa rakennuksissa salaojien uusimisen yhteydessä.

Vanhemmissa rakennuksissa perusmuurin vedeneristyksenä on usein käytetty bitumisivelyjä, jotka ikääntyessään menettävät tiiveytensä.

Muovisella perusmuurilevyllä (ns. patolevyllä) toteutetuissa perusmuurin vedeneristyksissä on todettu, yleisesti aina 1990-luvulle saakka, puutteita perusmuuriin ja anturan liittymän kohdan toteutuksessa. Tällä kohdalla perusmuurilevy on päätetty anturan yläpintaan, eikä liittymään ole asennettu esimerkiksi bitumikermiä suojaksi.

Tällöin kosteutta pääsee siirtymään maaperästä anturaan sekä myös anturan päälle voi kertyä vettä. Nykyisin kyseinen kohta toteutetaan yleisimmin niin että anturan ja perusmuurin liittymään tehdään kallistusvalu ja perusmuurin alaosaan sekä anturan pintaan asennetaan bitumikermi.

Maaainesta ja juuri salaojaputkessa.
Maaineista, juuri ja painuma salaojaputkessa.

Perusmuurin vedeneristyksen kunnon tai asentamisen laajuuden, ja usein myös vedenerityksen olomassaolon, selvittäminen vaatii perustusten alapinnan tasolle ulottuvien koekuoppien kaivamista rakennuksen vierelle.

Kattovedet pitää johtaa rakennuksen vierustoilta riittävän kauas

Rakennuksissa on yleisesti puutteita kattovesien poisjohtamisesta rakennuksen vierustalta. Vanhemmissa rakennuksissa on yleistä, ettei vesiä ole johdettu ollenkaan pois vierustalta tai että syöksytorvien alla on lyhyet betonikourut, jotka eivät johda vesiä riittävän kauas rakennuksesta.

Nykyisten ohjeiden mukaan kattovedet tulee johtaa vähintään kolmen metrin etäisyydelle rakennuksesta.

Kattovesiä ei tule johtaa syöksytorvista salaojien tarkastuskaivoihin tai salaojaputkiin, koska salaojaputkien reikien kautta vesiä jää maahan rakennuksen vierustalle, mikä lisää perustusten kosteusrasitusta.

Maanalaisten kattovesien poisjohtamiseen käytettävien putkien tulisi olla umpinaista putkea, koska salaojaputken reikien kautta osa vesistä pääsee maaperään rakennuksen vierustalle.

Kasvillisuus rakennuksen vierustoilla lisää kosteusrasitusta

Maanpintojen kallistuksien puutteet rakennuksen vierustoilla eivät ohjaa pintavesiä pois rakennuksen vierustalta, mikä lisää perustuksien ja alapohjan kosteusrasitusta.

Nykyisten ohjeiden mukaan rakennuksen vierustalla maanpintojen tulisi viettää rakennuksesta poispäin kolmen metrin matkan ja niin että tällä matkalla korkeuseroa olisi vähintään 15 cm.

Multapenkit, hienojakoinen maa-aines sekä kasvillisuus rakennuksen vierustoilla lisäävät perustuksien kosteusrasitusta, koska maa ”pysyy” märkänä ja kosteus pääsee siirtymään perustuksiin.

Erityisesti perustusten kosteusrasitus lisääntyy, jos perusmuurin vedeneristyksessä on puutteita tai sitä ei ole. Lisäksi kasvien juuret voivat tukkia salaojia. Nykyisin rakennuksen ulkopuolella käytetään täyttömaana salaojasepeliä, niin että sepelikerros jatkuu maanpinnalta salaojitukseen saakka.

Tekniset käyttöiät tulee ottaa huomioon

Vuosina 1950–2000 rakennettujen kellarillisten ja rinnetalojen salaojituksen tekninen käyttöikä on normaalirasituksessa 30 vuotta ja matalaperusteisten rakennuksien 40 vuotta.

Riittämätön maan kallistus rakennuksesta pois päin.
Maan kallistus rakennuksesta pois päin on riittämätön.

Vuoden 2000 jälkeen rakennettujen kellarillisten ja rinnetalojen salaojituksen tekninen käyttöikä on normaalirasituksessa 40 vuotta ja matalaperusteisten rakennuksien 50 vuotta.

Huoltamattomana salaojituksen käyttöikä on noin 25 prosenttia lyhyempi, ja mikäli matalaperusteisessa talossa kattovedet johdetaan salaojiin vastaa käyttöikä kellarillisen talon käyttöikää.

Perusmuurin vedeneristyksen tekninen käyttöikä normaalirasituksessa on bitumisivelyllä 20 vuotta, kumibitumikermillä 30 vuotta sekä muovisella perusmuurilevyllä 50 vuotta.

Salaojista ja perusmuurin vedeneristyksistä tehdään merkintöjä kuntotarkastuksissa

Tiedot havainnoista on kerätty vuosina 2016–2020 tehdyistä noin 15 000 Asuntokaupan kuntotarkastuksen tiedoista. Kaikista näistä rakennuksista noin 12 prosentissa on todettu salaojien uusimisen tai asentamisen tarve tai toimimaton salaojajärjestelmä.

Salaojissa on todettu lisätutkimustarve noin 24 prosentissa kohteista sekä salaojat ovat ikääntyneitä noin 31 prosentissa kohteista.

Perusmuurin vedeneristyksissä noin 12 prosentissa on todettu salaojien uusimisen tai asentamisen tarve sekä lisätutkimustarve noin 12 prosentissa kohteista sekä salaojat ovat ikääntyneitä noin kahdeksassa prosentissa kohteista.

Kasvillisuutta tai multapenkkejä on todettu rakennuksen vierustoilla noin 35 prosentissa kohteita, kattovesien poisjohtamisessa puutteita noin 25 prosentissa sekä maanpintojen kallistuksissa puutteita noin 25 prosentissa kohteita kohteista.

Rakenteiden vaurioiden esiintymisessä tulee huomioida, että kuntotarkastuksessa rakenteita tarkastellaan pääosin aistinvaraisin havainnoin ja näkyviltä osilta. Kuntotarkastuksen sisältöön eivät kuulu salaojien kuvaukset tai koekuoppien kaivaminen rakennuksen vierustalle, mikä tulee huomioida havaintojen ja lisätutkimuksien määrässä.

Alkuperäinen artikkeli on julkaistu TM Rakennusmaailma -lehdessä.

Jaa tämä

Jaa tämä: Facebook Jaa tämä: LinkedIn Jaa tämä: Twitter Jaa tämä: WhatsApp