Taloyhtiön korjaushankkeen osapuolten tehtävät

Taloyhtiön korjaushankkeisiin osallistuu monenmoista tekijää. Isommissa korjaushankkeissa on mukana taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijä lisäksi esimerkiksi projektipäällikkö sekä joukko erilaisia kuntotutkijoita, valvojia, suunnittelijoita ja urakoitsijoita. Jokaisella sanotaan olevan tärkeä osa onnistuneessa korjaushankkeessa, mutta miten osapuolten roolit ja tehtävät jakautuvat tarkemmin?

Isännöitsijän rooli vaihtelee

Isot korjaushankkeet ovat pitkiä ja kalliita prosesseja, joista tyypillisesti maallikoista koostuva taloyhtiö ei selviä yksin. Taloyhtiön pääasialliset tehtävät hankkeissa liittyvät päätöksentekoon ja asiantuntevien ammattilaisten palkkaamiseen.

Taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä toteuttavat korjaushankkeeseen liittyviä tehtäviä taloyhtiön valtuuttamana. Taloyhtiön hallitus valvoo, että ammattilaiset tekevät työnsä kuten on sovittu ja varmistavat, että tarvittavat päätökset tulee tehdyksi oikeaan aikaan. Myös tiedottamisen järjestäminen on hallituksen tehtävä.

Isännöitsijän tehtävät korjaushankkeessa riippuvat paljon hankkeen sisällöstä ja hallituksen osaamisesta. Mikäli hallituksessa on esimerkiksi ammattilaisia, hallituksen rooli korjaushankkeeseen liittyvien tehtävien toteuttamisessa on merkittävämpi. Isännöitsijän tehtävä on ainakin olla selvillä kokonaiskuvasta, sillä hänen tehtävänsä on hoitaa taloyhtiön juoksevaa hallintoa.

Korjaushankkeen johtajaksi valitaan usein puolueeton projektipäällikkö

Onnistunut korjaushanke vaatii vetäjän, joka vie hankkeen turvallisesti alusta loppuun asti maaliin. Tämä johtaja voi olla taloyhtiön hallitus, isännöitsijä tai projektipäällikkö. Nykypäivän korjaushankkeiden vaativuuden vuoksi johtajaksi valitaan yhä useammin projektipäällikkö eli rakennuttajakonsultti.

Projektipäällikkö vastaa rakennuttamistehtävien lisäksi päätöksien valmistelusta taloyhtiölle. Hänen tehtävänsä perustuvat konsulttisopimukseen, johon kuuluvia tehtäviä voivat olla esimerkiksi hankkeen aikataulutus, organisointi, resursointi, hankkeen osapuolten välinen viestintä, osapuolten kilpailuttaminen ja sopimusten laadinta.

Kuntotutkijat tutkivat kiinteistön kuntoa

Kuntotutkijan tehtävänä on selvittää kiinteistön rakenteiden, rakenneosien ja järjestelmien kunto. Kuntotutkijat voivat olla tuttuja taloyhtiölle jo aikaisemmin toteutettujen tutkimusten kautta. Esimerkiksi tarve korjaushankkeeseen ryhtymiseen on ilmennyt kuntoarvion ja siihen kuuluvan pitkän tähtäimen suunnitelman avulla, jonka ovat toteuttaneet kuntotutkijat.

Kuntotutkijoita tarvitaan korjaushankkeissa myös varmistamaan missä laajuudessa korjaushanke toteutetaan. Projektipäällikkö osaa ammattilaisena ohjata, mitä tutkijoita mihinkin korjaushankkeeseen tarvitaan. Esimerkiksi putkistoille ja julkisivuille on korjaushankkeissa omat kuntotutkijansa.

Korjaushankkeen suunnittelijoiden tehtävänä on laatia suunnitelmat, joiden avulla taloyhtiö voi hakea rakennuslupaa sekä kilpailuttaa ja lopuksi myös toteuttaa koko hanke. Taloyhtiön korjaushankkeissa on yleensä mukana monia eri alojen suunnittelijoita. Esimerkiksi putkiremontin suunnittelutiimi koostuu arkkitehti-, rakenne-, sähkö- ja LVI-suunnittelijoista. Suunnitteluun panostaminen kannattaa, sillä hyvien suunnitelmien avulla urakan aikaiset lisätyöt ja erimielisyydet vähentyvät.

Urakoitsija toteuttaa ja valvoja valvoo

Urakoitsijan tehtävänä on vastata urakkasopimukseen kirjatun työn toteuttamisesta sovitussa ajassa. Urakoitsijaorganisaatioon voi kuulua lukuisia erilaisia ammattilaisia rakennustyöntekijöistä sähkömiehiin ja materiaalien toimittajiin. Osa toimijoista on aliurakoitsijoita, joista vastaa pääurakoitsija. Toteutusvaiheen tiedottaminen kuuluu myös yleensä urakoitsijan vastuulle.

Urakoitsijan lisäksi työmaalla vierailee säännöllisesti valvontaorganisaation edustajia. Valvoja tai eri alojen valvojat varmistavat, että urakoitsijat toteuttavat korjaustyön sovitun mukaisesti. He käyvät työmaalla säännöllisesti ja dokumentoivat huomionsa kirjallisesti. He puuttuvat myös mahdollisiin virheisiin ja laiminlyönteihin hankkeen aikana.

Urakoitsijalla on urakan valmistumisen jälkeen vastuu korjata aiheuttamiaan virheitä ja puutteita Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) mukaisesti. Urakan takuuaika on tyypillisesti kaksi vuotta.

Osapuolten tehtävät selväksi alusta alkaen

Jokainen kiinteistö on erilainen, niin myös korjaushanke. Vaikka suurin osa hankkeen osapuolten tehtävistä on samanlaisia hankkeesta toiseen, myös eroavaisuuksia on lähes poikkeuksessa. Vastuu siitä, että kuka tekee mitäkin on aina lopulta tilaajalle eli taloyhtiöllä.

Roolijaot kannattaa lyödä lukkoon heti hankkeen alkumetreillä. Roolijaossa kannattaa hyödyntää projektipäällikön osaavaa apua.